Plusieurs raisons poussent les particuliers et investisseurs à acquérir un bien via une Société Civile immobilière (SCI). Quelles sont ces raisons ? Concrètement, quels sont les avantages de l’investissement sous cette forme ?
Un investissement flexible
Une SCI est un investissement qui permet à ceux qui veulent acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, et pour une raison ou une autre, ne peuvent pas le faire seul. Une SCI est donc une société civile de patrimoine qui est la conséquence d’une décision de plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier ensemble en apportant chacun un apport pécuniaire ou sous autre forme. Chaque investisseur sera ensuite détenteur de part dans la société à hauteur de leurs apports. La souplesse d’une SCI réside dans le fait que l’associé peut être une personne morale, un particulier, un étranger, voire même un mineur.
Un investissement facilitant la gestion du bien
La gestion d’une SCI est faite par un ou des gérants, désignés par le statut de la société. Les associés sont donc dispensés des obligations de gestion. En effet, il appartient au gérant de trouver des locataires pour le bien, de récolter les loyers, de s’occuper des loyers impayés, d’effectuer des travaux ou encore de déclarer le bien auprès de l’administration fiscale.
La prise de décision avec une SCI est aussi moins contraignante qu’un bien détenu en indivision. Avec la détention d’un immeuble en indivision, il est parfois difficile de gérer le bien, surtout en cas de problème puisqu’il faudra un accord (parfois difficile à trouver) de tous les propriétaires du bien avant de prendre une décision. Avec une SCI, cette prise de décision est facilitée par la méthode de l’assemblée générale.
Pour payer moins en droit de succession et de donation
Lors de la transmission de son patrimoine à ses ayants droits, le droit de transmission, pour un bien détenu en direct, est calculé à partir du montant du bien. Avec une SCI par contre, vu que ce sont les parts sociales que l’on va transmettre, le droit de succession et de donation se trouve réduit puisqu’il est de principe que les parts cédées bénéficient d’une décote d’au moins 10 % de la valeur vénale de l’immeuble.
Concernant spécialement les donations, une SCI permet d’optimiser fiscalement la transmission puisqu’il permet de transmettre progressivement ses parts à ses enfants, pour un montant inférieur ou égal aux abattements fiscaux (100 000 € tous les 15 ans) accordés pour la détention en direct.
Pour protéger le droit du concubin survivant
Pour les couples en concubinage, la SCI est un mécanisme qui protège le droit du concubin survivant (voire même de ses enfants, s’ils détiennent des parts dans la société) puisque en cas de décès de l’un des concubins, il sera impossible d’évincer le concubin survivant de la société puisque ce dernier est un associé à part entière dans la SCI.
Pour protéger les associés de la SCI
Une SCI peut protéger toute personne ayant des métiers libéraux à risque (commerçant, chef d’entreprise…), car en étant associé dans une SCI, leurs biens sont à l’abri de saisie par ces créanciers. En effet, avant de s’attaquer aux associés d’une SCI, les créanciers doivent d’abord passer par la SCI.
